כל מה שצריך לדעת על פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא הליך שבמסגרתו הורסים בניינים ישנים, מפנים את הדיירים למשכנים חלופיים ובונים במקומם בניינים חדשים על פי תקני בנייה עדכניים ומחמירים יותר.
על מנת שהליך פינוי ובינוי יצא לפועל נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות ועל המתחם להיות מוכרז על ידי המדינה ככזה המיועד לפינוי ובינוי.
ההליך עצמו מתבצע בכפוף לתכנית בניין עיר בסמכות החלטה של ועדה מחוזית.
לרוב כאשר מתבצע הליך פינוי בינוי בשכונה קיימת, השכונה החדשה שנבנית במקומה צפופה יותר, הבניינים גבוהים ומכילים מספר רב יותר של דירות, משולבים בשכונה שטחים ירוקים וציבוריים ונעשה שיפור בתשתיות.

מסלולי פינוי ובינוי

כאשר מדברים על פינוי ובינוי ישנם שני מסלולים בהם ניתן לבצע את התהליך- מסלול המיסוי ומסלול הרשות.
כאשר במסלול המיסוי המקדמים של הפרויקט הם היזם עצמו והדיירים שפונים למדינה בבקשה להכריז על המתחם כפרויקט פינוי בינוי.
במקרה כזה הדיירים והקבלן זוכים להטבות כמו הטבות במס שבח, במס רכישה, ובמע"מ על שירותי הבניה.
במסלול זה היזם אינו משלם על הקרקע (שעולה לא מעט אם מדובר באזור מבוקש) ועל כל דירה קיימת שהוא הורס ומפנה הוא מקבל זכות לבניית 3 דירות חדשות כאשר אחת הולכת לדיירים והשתיים הנותרות מוצעות למכירה בשוק.
המסלול השני הוא מסלול רשויות בו בניגוד למסלול המיסוי המדינה היא דווקא זו שקובעת באיזה שטח ייערך הפרוייקט.
לאחר שהאחריות עוברת לידי הרשויות המקומיות עלייה להכין תכנית מפורטת לתוספת זכויות בנייה ולהביא לאישורה במוסדות התכנון ולהשלים את המרכיבים הציבוריים- תשתיות, מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים.
בזמן שהרשות המקומית דואגת לתכניות, המדינה מסייעת במימון ואחר מכן האחריות על קידום העסקה מול היזם מוטלת על בעלי הדירות.

סוף טוב הכל טוב 

בשנים האחרונות נראית תאוצה בכמות הפרויקטים של פינוי בינוי בארץ, הסיבה לכך היא שמהעסקה הזו כולם יוצאים מרווחים.

בעלי הדירות- בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר בעלת שדרוגים ותוספות והכי חשוב- ללא כל תשלום מצידם.
בנוסף ההסכם בין היזם לדיירים קובע לרוב כי על היזם לשלם באופן מלא על כלל ההוצאות הנגרמות לדיירים בתוך ההליך כולל כיסוי של כל הוצאות המעברים והשכירויות.

היזם- תפקיד היזם לא פשוט בכלל, עליו להיות בעל אורח רוח פיננסי מכיוון שהוא זה שנושא בכל העלויות שבהן כרוך ההליך.
היזם הוא שאחראי בעצם על הפיכתו של הפרויקט מתכניות למציאות.
בעבור עבודתו והשקעתו הרבה הוא זוכה לתוספות שטחי בנייה שאום הוא יכול לשווק לציבור.

המדינה- כמובן שהיכן שיש רווח יש רשויות מקומיות, הן נהנות ממגוון רחב של יתרונות במימונו של היזם.
כחלק מהתהליך הרשויות המקומיות והמדינה זוכות למימוש הפרויקט ולהשבחת השכונות והתשתיות על חשבון היזם.